Halb uudis investoritele

Kinnisvarabüroo Uus Maa analüütiku Igor Habali sõnul on Eesti turule tulnud mitu väliskapitali ettevõtet, kes on ostnud büroohooneid sellise tootlusega, mida paar aastat tagasi ei osanud Eesti ettevõtted ettegi kujutada. Kui mõni aasta tagasi oli investeeringu tootlus 7–8 protsendi vahel, siis nüüdseks on heade pindade tootlus langenud 6– 6,5 protsendile. Kui aga majandus püsib sama stabiilne ja välisettevõtetel jätkub Eestisse tulekuks huvi, langeb Habali sõnul tootlus rohkemgi. “Võimalik, et näeme veel sel aastal tootlust, mis algab viiega,” ütles ta. Aasta tagasi rääkisid kinnisvaraeksperdid tootlusest alates 7 protsendist.

Büroohoonete tootluse langus tähendab, et kinnisvaraomanikel on praegu soodne aeg vara müüa. “Praegu on turul häid objekte, mida ollakse valmis müüma, veel vähe, ja nende eest ollakse valmis kõrget hinda maksma,” rääkis Habal.

Üks põhjus, miks büroohoonete tootlus langeb, on uute hoonete suur pealetung. See paneb aga raskesse olukorda just vanemate hoonete omanikud. Habali sõnul täitumus väheneb ja vakantsus suureneb kokkuvõttes nii uutes kui ka vanades büroohoonetes, küll aga pole enam eriti turgu vanematele hoonetele, mis asuvad äärelinnas.

“Arvan, et nii nagu vanadel tootmishoonetel muudeti sihtotstarvet, tehakse mingil hetkel sama ka vanade büroohoonetega,” ütles Habal.

Üürnike nimel tihe rebimine

Üks büroohoone, mis praegu rentnikke otsib, on PT Investeeringute ASile kuuluv hoone Tallinna kesklinnas aadressil Roosikrantsi 2. Hoonest lahkuvad pikaajalised üürnikud Deloitte Advisory AS ja Rödl & Partner OÜ. PT Investeeringute nõukogu esimehe Elar Sarapuu sõnul käib küll üürnike nimel turul aina tihenev rebimine, kuid nende hoone siiski püsib konkurentsis. Tõsi, üks klient langes ettevõttel hiljuti ära, sest pakutav pind ei olnud piisavalt suur, ent Sarapuu sõnul on mõningaid liikumisi rentnikega aeg-ajalt ikka.

“Meie hoone pole nii vana midagi. Oleme seda pidevalt remontinud ja järele tõmmanud, seega pole probleeme olnud,” sõnas Sarapuu. Tema sõnul on vanad büroohooned ehitatud vähemalt 1980. aastate lõpus, kuid Roosikrantsi 2 on alles 18 aastat vana. “See on üks esimesi Tallinnas ehitatud kvaliteetseid hooneid. Kuigi umbes 18 aastat vana, on sel tänapäevase tasemega marmorpõrand ja puha,” ütles Sarapuu ja lisas, et enamikus büroohoonetes on palju odavam põrand. “Meil on palju kallim ja ilusam maja,” ütles ta.

Sarapuu lisas, et büroohoonete tootlus võib tõesti langema hakata ja PT Investeeringud püüavad sellega arvestada. “Eks kõik ajad tuleb üle elada,” märkis ta.

EfTEN müüs vanad hooned

EfTEN Capital ASi tegevjuhi Viljar Arakase sõnul on Tallinnas olukord, kus ühe aasta sees valmib vaat et kahe aasta jagu büroopindasid. Ta tõi näite, et kui Tallinna turg võtab aastas vastu kuni 30 000 ruutmeetrit büroopindu, siis sel aastal on juba kesklinna lähistele kerkimas

60 000 ruutmeetrit uut pinda. “See küll tõstab vakantsust, kuid üürihinnad ei tõuse, vaid pigem liiguvad külgsuunas, sest üürnikel on lepingud juba sõlmitud,” rääkis Arakas. Tema sõnul täidetakse büroopindade pakkumine kahe-kolme aastaga ära ja seejärel käivitub kogu tsükkel uuesti.

Uute büroopindade täitumus tuleb Arakase sõnul suuresti just vanade hoonete arvel. “Nende omanikele pole üldist retsepti välja kirjutada, mida nad konkurentsis püsimiseks tegema peavad. Peamurdmist neil jagub,” ütles ta. “Kindlasti on C ja madalama klassi hoonete omanikud tugeva hinnasurve all,” lisas ta.

Arakas rääkis, et ka EfTENil on mõni vanem hoone alles, ent need pole tema sõnul kõige haavatavamas seisus, kuna neil on pikaajalised rentnikud olemas. Eelmisel aastal müüs EfTEN Capital mitu vanemat hoonet Balti kinnisvaraportfellist maha.

Välishuvi langetab tootlust

Arakas lisas, et kuna tänavu algas finantsaasta väga raskelt, siis lükkusid intressiootused taas kaugesse tulevikku. Madala intressi keskkond jätkub pigem kauem. Praegu annavad pangad äriobjektidele 1,5–2protsendilise intressiga laene, euribor on miinuses ja rahavoo ootus on 8 protsenti. “See vahe ei ole mitte kunagi varem olnud nii suur kui praegu,” rääkis Arakas. Kui laenu hind ei tõuse, viivad uued investorid vahe allapoole, lisas ta.

Kinnisvaraomanikule on see hea uudis, sest kui keegi on valmis madalama tootlusega hoone ära ostma, siis tema vara kallineb. Uuele investorile teeb see aga olukorra riskantsemaks.

Arakas lisas, et Baltimaade kinnisvaraturg on siiski pigem kõrge tootlusega. “Vaadates meie saatusekaaslasi – näiteks Prahat, Varssavit ja Ljubljanat –, on Baltimaades tootlus umbes 2% kõrgem,” ütles ta.

Raha otsib kinnisvara

Deloitte Eesti partner ja vandeaudiitor Veiko Hintsov rääkis, et kommertskinnisvara tootlus kahaneb või püsib samal tasemel pea igas riigis. Sel aastal ootavad tõusu vaid Venemaa, Singapur ja Taiwan. Et aga Eestis tootluses suur langus tuleks, on tema sõnul raske prognoosida.

Hintsoviga nõustus tema kolleeg, Deloitte Advisory nõunik Vitali Kõllomets, kes märkis, et suur pakkumine turul avaldab küll survet hindadele, ent mitte nii väga tootlusele. Tema sõnul sõltub tootlus rohkem sellest, mis toimub majanduses ja finantsmaailmas. Praegu on aga näha, et turul on rohkem vaba raha, mis otsib kinnisvara, kui kinnisvara, mis otsib raha.

“Investorid otsivad alternatiive, kuhu raha paigutada, ja ärikinnisvara on selleks hea asi,” rääkis Kõllomets. Eesti on selleks atraktiivne paik, sest oleme osa Euroopast ja siinne majandus on stabiilne. “Surve tootlusele on pisut allapoole, kuid kas see ka realiseerub, ei julge prognoosida,” märkis ta.

Vanad hooned on aga ka Kõllometsa sõnul kahtlemata halvas seisus. “Kui varem sai investor valida kahe hoone vahel, siis nüüd on tal valida juba kümne vahel,” tõi ta näite.

“Konkurentsis on raske püsida ja vana hoone omanik peab rohkem pingutama, et näidata head tulemust,” märkis ta. Selleks peab hoonetesse investeerima, tihtipeale ümber ehitama, energiaefektiivsust tõstma. Mõnikord tuleb aga hoone sihtotstarvet muuta.